Porez na promet nepokretnosti

Sud koji je izvršio overu potpisa na ugovoru o prometu nepokretnosti, dužan je da primerak overenog ugovora, odnosno pravosnažne odluke dostavi republičkom organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana overe potpisa, odnosno od dana pravosnažnosti odluke.

Porez na promet nepokretnosti regulisan je u Zakonu o porezima na imovinu («Službeni glasnik RS» br. 26/01, 45/02, «Službeni list SRJ» br. 42/02,«Službeni glasnik RS» br. 80/02, 80/02, 135/04, 61/07, 5/09). Porez se plaća na svaki prenos apsolutnih prava uz naknadu.

Visina poreza. Osnovica poreza je ugovorena cena nepokretnosti u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti. Poreska stopa na promet nepokretnosti na utvrđenu osnovicu iznosi 2,5%.Ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 10 dana od dana prijema ugovora utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti, a ako se to ne može utvrditi u roku od 10 dana, tada se rok produžava na 20 dana. Kad se jedno apsolutno pravo na nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije razmenjuje za drugo istorodno apsolutno pravo na nepokretnosti na toj teritoriji, poresku osnovicu čini razlika tržišnih vrednosti prava koje se razmenjuje.

Ko plaća porez. Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, ali se, u praksi, kod ugovora o prodaji nepokretnosti ta obaveza prevaljuje na kupca. Kad se apsolutno pravo (pravo svojine) prenosi po osnovu ugovora o razmeni između dva lica, obveznik poreza je nosilac prava veće tržišne vrednosti. Ako se radi o sticanju prava svojine na osnovu pravosnažne sudske odluke ili drugog akta državnog organa, onda je obveznik poreza lice na koje se prenosi pravo svojine.

Kad se plaća porez. Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava, znači prava svojine. Kad nije sačinjen punovažan ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u smislu zakona kojim se uređuje promet nepokretnosti, smatraće se da je poreska obaveza nastala danom kada je kupac, odnosno učesnik u razmeni stupio u posed nepokretnosti. Porez se plaća u roku od 15 dana od nastanka poreske obaveze.

Ako se prenos prava svojine vrši po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju, poreska obaveza nastaje danom smrti primaoca izdržavanja. Ako se prenos apsolutnog prava vrši na osnovu odluke suda, odnosno odluke nadležnog upravnog organa, poreska obaveza nastaje danom pravosnažnosti te odluke, odnosno danom konačnosti tog rešenja. Ako ugovor o prometu apsolutnog prava na nepokretnosti ili odluka suda, odnosno rešenje nadležnog upravnog organa nisu prijavljeni ili su prijavljeni neblagovremeno, smatraće se da je poreska obaveza nastala danom saznanja nadležnog poreskog ili drugog državnog organa za prenos nepokretnosti.

Nepodnošenje poreske prijave predstavlja poreski prekršaj.

POREZ NA KAPITALNE DOBITKE

Prema Zakonu o porezu na dohodak ("Službeni glasnik RS" br. 24/01, 80/02, 80/02 – dr. zakon, 135/04, 62/06, 65/06 – ispravka, 31/09 i 44/09), kapitalnim dobitkom smatra se prihod koji neko ostvari prodajom ili drugim prenosom uz naknadu, prava svojine i drugih stvarnih prava na nepokretnostima i drugih prava (član 72.Zakona).

Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne. Kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava.

Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 20%.

Oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak onaj poreski obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva.

Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za istu namenu, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.

Obavezu podnošenja prijave i plaćanja poreza na kapitalnu dobit imaju samo vlasnici tj. prodavci koji imaju svojinu tj. vlasništvo na nepokretnosti. Međutim, većina poreskih uprava dozvoljava da poresku prijavu i prateću dokumentaciju podnese kupac

Obveznici koji su pravo svojine stekli pre 24. januara 1994. godine, ne ostvaruju kapitalni dobitak njihovom prodajom i ne podležu utvrđenju niti oporezivanju na kapitalni dobitak.

Kapitalni dobitak se između ostalog ne utvrđuje i ne oporezuje kod prenosa prava koja su stečena nasleđem, kao i kad se prenos vrši između bračnih drugova i prvog naslednog reda

Poreska prijava za plaćanje poreza na kapitalni dobitak podnosi se odeljenju Republičke uprave javnih prihoda za teritoriju opštine na kojoj se predmetna nepokretnost nalazi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava ( ugovor o kupoprodaji, ugovor o zameni) - kao danom nastanka poreske obaveze.