Predugovor

Prema ugovornoj obavezi da se zaključi drugi ugovor, ugovori se dele na predugovore (taj izraz se koristi u ZOO), koji se nazivaju i pripremnim, prethodnim, preparatornim i preliminarnim ugovorima, i glavne (taj izraz se koristi u ZOO), konačne ili definitivne ugovore.

Predugovor je ugovor kojim se jedna ili obe strane ugovornice obavezuju da docnije zaključe drugi ugovor čiji su bitni sastojci već određeni u predugovoru. Taj drugi ugovor na čije se zaključenje ugovornici obavezuju naziva se glavni, konačni ili definitivni ugovor. Predugovorom se zasniva jedna privremena veza između lica koja ga zaključuju, jer je njegov cilj postignut čim konačni ugovor bude zaključen. To znači da se zaključenjem konačnog ugovora ispunjava predugovor.

Da bi predugovor obavezivao na zaključenje glavnog ugovora, neophodno je da ugovorne strane u predugovoru odrede bitne sastojke glavnog ugovora (čl. 45. st. 3. ZOO). One obično određuju i rok za zaključenje glavnog ugovora, ali na to nisu obavezne, jer u našem pravu ugovaranje tog roka nije uslov punovažnosti predugovora.

U slučaju kad je propisana forma uslov punovažnosti glavnog ugovora, onda propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor (čl. 45. st. 2. ZOO).

S obzirom da predugovor obavezuje na zaključenje glavnog ugovora, svaka ugovorna strana je ovlašćena da zahteva od druge da taj ugovor zaključi. Ali, to pravo je vremenski ograničeno, jer se predviđa da se zaključenje glavnog ugovora može zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kada je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen (čl. 45. st. 5). Ako jedna strana odbije da zaključi ugovor na čije se zaključenje obavezala, druga se svojim zahtevom može obratiti sudu, koji će naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti (čl. 45. st. 4).

S obzirom da sud ne može neposredno prinuditi tuženog na davanje izjave volje, smatra se da to nameće potrebu da sudska presuda zameni njegovu izjavu volje. U slučaju kad sudska presuda zamenjuje izjavu volje koja je neophodna za zaključenje ugovora, uzima se da je ta izjava data čim presuda postane pravnosnažna. Posle toga, važi neoboriva pretpostavka da je glavni ugovor zaključen, tako da se može zahtevati njegovo ispunjenje, odnosno naknada štete.

U skladu sa opštom idejom o uticaju promenjenih okolnosti na ispunjenje ugovora, propisuje se da predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi ni bio zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme (čl. 45. st. 6. ZOO).

  • Primer:

PREDUGOVOR O PRODAJI STANA

zaključen u Beogradu na dan 9.septembra 2002.godine između ugovarača, i to:

1. MILENE PERUN, rođene Cvetić, od oca Žike, iz Novog Sada, ul. Gajeva 2 (u daljem tekstu: prodavac), s jedne strane, i

2. DRAGANE KATIĆ, od oca Boška, iz Vranja, ul. Vožda Karađorđa 13, kao kupca (u daljem tekstu: kupac), s druge strane,

koji su se sporazumeli o sledećem:

I.

Prodavac jedini je vlasnik useljivog stana broj 54, površine 54,40 m2, koji se nalazi na V spratu stambene zgrade u ulici Avalska broj 18 u Beogradu, opština Vračar, stečenog na osnovu Ugovora o međusobnim pravima i obavezama između Stambene zadruge "Staninfo" iz Beograda i člana zadruge PERUN Milene, koji je zaključen dana 3. marta 1992. godine u Beogradu, i overen od strane Trećeg opštinskog suda u Beogradu pod Ov.br. 509/94 dana 1. oktobra 1994. godine.

II.

Ovim Predugovorom prodavac i kupac sporazumeli su se da zaključe Ugovor o kupoprodaji stana navedenog u tač. I. ovog predugovora i ugovorili su kupoprodajnu cenu za taj stan u iznosu od 33.000. – EUR (i slovima: tridesettrihiljade eura).

III.

Potpisivanjem ovog Predugovora prodavac potvrđuje da je od kupca primio kaparu u iznosu od 1.000.- EUR (jednu hiljadu eura), s tim što će kupac preostali deo kupoprodajne cene u iznosu od 32.000 EUR isplatiti prodavcu na dan zaključenja i overe Ugovora o kupoprodaji.

IV.

Prodavac i kupac zaključiće glavni Ugovor o kupoprodaji predmetnog stana najkasnije do 20-tog oktobra 2002. godine, kada će biti isplaćen preostali iznos kupoprodajne cene, a predmetni stan predat kupcu.

V.

Kupac kupuje stan u viđenom stanu, oslobođen od svih lica i prodavčevih ili čijih drugih stvari.

VI.

Ako kupac odustane od kupovine stana iz tač. I ovog Predugovora ili ne isplati celokupan iznos ugovorene cene do dana zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji, kapara iz tač. III. Predugovora nepovratno pripada prodavcu.

Ako prodavac odustane od prodaje obavezan je da kupcu vrati kaparu u dvostrukom iznosu od primljene.

Ako je prodavac prilikom zaključenja ovog Predugovora prećutao neku pravnu ili drugu okolnost ili činjenicu koja je bitna za korišćenje stana, a posebno koja se tiče svojine na stanu i eventualnih prava trećih lica na tom stanu, kupac ima pravo da odustane od kupovine a prodavac je obavezan da mu vrati celokupan iznos primljene kapare.

Ukoliko do zaključenja Ugovora o kupoprodaji ne dođe iz razloga koji se ne mogu pripisati krivici ugovarača, ili ako se iz bilo kog razloga ne može kompletirati potrebna i validna dokumentacija za predmetni stan, prodavac je obavezan da kupcu vrati primljeni iznos kapare.

VII.

Prodavac se obavezuje da nakon zaključenja ovog Predugovora, a do dana zaključenja i overe Ugovora o kupoprodaji, kompletira svu potrebnu dokumentaciju koja je neophodna za validnu uknjižbu predmetne nepokretnosti na ime kupca.

Prodavac ovlašćuje kupca da se nakon overe Ugovora o kupoprodaji kod suda može ubeležiti u merodavnim javnim knjigama kao vlasnik kupljene nepokretnosti i bez posebnog odobrenja ili prisustva prodavca.

VIII.

Ugovarači su se saglasili da troškove overe ovog Predugovora, kao i Ugovora o kupoprodaji i porez na promet snosi kupac.

IX.

Ovaj Predugovor sačinili su prodavac i kupac svojom slobodnom voljom, u četiri istovetna primerka, pa ga u znak saglasnosti i pristanka svojeručno potpisuju, a svoje potpise overavaju pred nadležnim sudom.


Prodavac,

Kupac,