Uknjižba nepokretnosti i prenos drugih prava sa prodavca na kupca

Ugovorom o prometu nepokretnosti je osnov sticanja svojine, tim ugovorom prenosi se pravo svojine sa jednog (prodavac) na drugo lice (kupac). Taj prenos, nakon što je zaključen, potpisan i overen ugovor, isplaćena cena i izvršena primopredaja nepokretnosti između prodavca i kupca, realizuje, oživotvori i evidentira kao svršeni akt pravnog prometa, upisom u javnu evidenciju nepokretnosti – zemljišnu knjigu, odnosno katastar nepokretnosti.

U Srbiji, već skoro dve decenije, postoje tri paralelna, međusobno izuzetno različita, sistema pravne evidencije nepokretnosti: sistem zemljišnih knjiga, tapijski sistem i sistem tzv. jedinstvene evidencije nepokretnosti u vidu katastra nepokretnosti. Tome treba dodati još jedan sistem javne evidencije nepokretnosti, katastar zemljišta, koji nema isti pravni značaj kao tri nabrojana jer evidentira samo korisnička (posedovna) ali ne i vlasnička i druga stvarna prava.

Sistem zemljišnih knjiga

funkcioniše na području Vojvodine od 1855. godine, a docnije je uveden i na približno jednoj trećini područja Srbije bez pokrajina, gde je uvođenje zemljišnih knjiga počelo posle donošenja zemljišno-knjižnih zakona u Kraljevini Jugoslaviji 1930. i 1931. godine, i to počev od severa od Save i Dunava prema jugu i posebno za Grad Niš. Uvođenje zemljišnih knjiga u Srbiji je prekinuo Drugi svetski rat, da bi 1946. godine, stupanjem na snagu Zakona o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 6. aprila 1941. godine i za vreme neprijateljske okupacije došlo do prekida pravnog kontinuiteta s pravnim poretkom Kraljevine Jugoslavije, a navedeni zemljišnoknjižni zakoni su izgubili pravnu snagu. Na osnovu člana 4. Zakona o nevažnosti pravnih propisa, primenjivana su pravna pravila sadržana u Zakonu o zemljišnim knjigama iz 1930. i 1931. godine. Zemljišna knjiga je u nadležnosti suda i predstavlja tzv. pravnu evidenciju nepokretnosti koja je zasnovana na katastru zemljišta kao faktičkoj evidenciji. Stoga, potpuni podaci o vlasničkim i drugim stvarnim pravima, koji se smatraju nepobitnim (fikcija apsolutne tačnosti), postojali su samo u onim opštinama u kojima su bile ustrojene i vođene zemljišne knjige, na 23% teritorije Srbije (cela Vojvodina i deo Srbije do Kragujevca, kao i gradska teritorija Niša). U Vojvodini svi su opštinski sudovi vodili zemljišne knjige, a u ostalom delu Srbije zemljišne knjige vodili su (ne vode više tamo gde je uveden katastar nepokretnosti) Drugi i Četvrti opštinski sud u Beogradu, kao i sledeći opštinski sudovi u: Lazarevcu, Mladenovcu, Obrenovcu, Sopotu, Valjevu, Lajkovcu, Ljigu, Mionici, Ubu, Kragujevcu, Aranđelovcu, Batočini, Rači, Topoli, Varvarinu, Nišu, Požarevcu, Velikom Gradištu, Smederevskoj Palanci, Velikoj Plani, Šapcu, Loznici i Čačku.

Tapijski sistem

kao nasleđe iz turskog vremena, važio je u ostalim delovima Srbije (južna Srbija i Kosovo i Metohija) u kojima zemljišne knjige nisu uvedene ni nakon donošenja zemljišnoknjižnih zakona iz 1930. godine. Srpskim građanskim zakonikom iz 1844. godine (paragraf 292) predviđeno je da se prenos svojine na nepokretnim dobrima vrši jedino upisom pribavioca u baštinske tj. zemljišne knjige. Do uvođenja baštinskih knjiga, kao privremeno rešenje, a na osnovu zakonodavnog rešenja iz 1850. godine, naređeno je da se upis u knjige zameni sudskim prenosom tapije, a da za taj prenos važe propisi koji se odnose na upis u baštinske knjige, pod uslovom da se mogu primeniti. Taj "privremeni sistem" je ostao u apsolutnoj važnosti u celoj ondašnjoj Srbiji sve do 1930. godine kada se počelo sa uvođenjem zemljišnih knjiga.

Na području važenja tapijskog sistema pravo vlasništva stiče se upisom u tapijske knjige i izdavanjem tapije. Tapija je javna isprava koju na zahtev stranke izdaje nadležna opština, a potvrđuje opštinski sud koji vodi knjigu tapija. U tapijskim knjigama ne provode se promene, a prenos prava vrši se prenosom tapija. Posle 1945. godine, ovaj sistem je skoro potpuno potisnut jer su državni i drugi organi prilikom rešavanja imovinsko-pravnih odnosa uglavnom koristili podatke iz katastra zemljišta (podatke o nepokretnostima, ali i podatke o korisnicima, odnosno posednicima), tako da se može konstatovati da je tapijski sistem u Srbiji danas primenjen u zanemarljivom procentu.

Katastar zemljišta.

Posle 1945. godine, u vreme sprovođenja agrarne reforme i masovnog oduzimanja zemlje od crkava i verskih zajednica, kao i drugih privatnih lica, u Srbiji je postojala nepotpuna i delimična evidencija zemljišta, a u nekim krajevima, pogotovo u njenim južnim delovima, nije ni bilo bilo kakve katastarske niti vlasničke evidencije.

Katastar u Srbiji ima dugu predistoriju, a njegovo ustrojavanje u Srbiji vrlo značajno se reflektuje na popis, evidenciju i parcelaciju zemljišta, kao i na svojinskopravne odnose na nepokretnostima. Još je knez Miloš na „Spasovskoj skupštini“ 1837. godine u Kragujevcu, pokrenuo pitanje premera i klasiranja zemljišta (počinje školovanje inženjerskog kadra, počinje planska izgradnja i otkup zemljišta: Aleksinac, Valjevo, Raška), a prvi plan Beograda urađen je 1867. godine. Zakon o neposrednim porezima iz 1884. godine predvideo je da treba uraditi popis zemljišta po kategorijama i bonitetu, pa je te iste godine izvršen popis celokupnog zemljišta u Srbiji, sa podacima o svojini, površini parcele, kulturi i klasi zemljišta, onako kako su sami vlasnici prijavljivali. Godine 1890. započeo je organizovan premer teritorije Srbije, ali je isti zbog nedostatka sredstava obustavljen 1894. godine, a podaci su uništeni u docnijim ratovima. Generalna direkcija Katastra osnovana je 1919. godine pri Ministarstvu finansija sa zadatkom da, između ostalog, pripremi propise i ustroji katastar. U periodu 1921-1925. godine izvršen je premer u nekoliko najbogatijih srezova severne Srbije: Mačvanskom (Bogatić), Tamnavskom (Ub), Posavskom (Obrenovac), Ramskom (Veliko Gradište) i Podunavskom (Smederevo). Takođe je izvršen premer više gradova: Niša, Valjeva, Šapca, Kragujevca i Požarevca. Zakon o katastru zemljišta donet je 10. januara 1929. godine, a na osnovu njega su izrađeni tehnički propisi o premeru, nakon čega počinje prvi sistematski državni premer zemljišta u Srbiji. U periodu 1931-1941. godine premereno je 60 gradova, kao npr. Beograd, Kraljevo, Čačak, Užice, Kruševac, Knjaževac, Zaječar, Negotin, Leskovac, Prokuplje. U vangradskim sredinama izvršen je potpuni premer u 59 katastarskih srezova i delimičan premer u 10 srezova, u ukupnoj površini od oko 3.668.194 hektara. Mnogi originalni podaci iz tog katastarskog premera su, nažalost, uništeni u ratnom periodu 1941-1945. godine, posebno u Dragačevskom, Moravskom, Takovskom i Timočkom srezu.

Vlasnička evidencija u katastru zemljišta je nepouzdana, jer se on i ne bavi juritetom zemljišta (evidencijom vlasničkih i drugih stvarnih prava na zemljištu), već njegovim fakticitetom, pošto sadrži opšti premer zemljišta, njegovo klasiranje po kulturi i kvalitetu, kao i podatke o korisnicima (držaocima) zemljišta.

Katastar nepokretnosti

kao jedinstvena, faktička i pravna evidencija nepokretnosti u Srbiji, uvodi se u Srbiji od 1992. godine, sa ciljem da objedini katastar zemljišta i zemljišne knjige. Katastar nepokretnosti sadrži podatke o zemljištu (naziv katastarske opštine, broj parcele, oblik, površina, način korišćenja, bonitet, katastarska klasa i katastarski prihod katastarske parcele), zgradama, stanovima i poslovnim prostorijama, kao posebnim delovima zgrada (položaj, oblik, površina, način korišćenja, spratnost i sobnost) i drugim građevinskim objektima, kao i podatke o pravima na njima i nosiocima tih prava, teretima i ograničenjima. Katastar nepokretnosti sadrži i podatke o držaocima nepokretnosti. Podaci se utvrđuju i upisuju u katastar nepokretnosti u odnosu na katastarsku opštinu i katastarsku parcelu.

Uvođenjem katastra nepokretnosti na određenom području, prestaju da važe zemljišne knjige i svi drugi sistemi javne videncije nepokretnosti. Do početka 2008. godine, katastar nepokretnosti uveden je u 86% katastarskih opština u Republici Srbiji, tj. u 3.811 od ukupno 4.527 katastarskih opština (bez Kosova i Metohije). Predviđeno je da se katastar nepokretnosti izradi za celu teritoriju Republike Srbije, sa rokom realizacije zaključno sa 2010. godinom.

Upis stvarnih prava u Katastar nepokretnosti

Upis stvarnih prava je upis kojim se stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnostima.

Svojina na nepokretnosti upisuje se kao: 1) pravo svojine; 2) pravo susvojine; 3) pravo zajedničke svojine.

Pravo svojine upisuje se u korist imaoca prava na celoj nepokretnosti. Pravo susvojine upisuje se u korist imalaca prava po određenim udelima u odnosu na celinu nepokretnosti. Pravo zajedničke svojine na nepokretnosti upisuje se na ime svih imalaca prava svojine, kada udeo u ispravi za upis nije određen.

Opšti uslovi za upis

Opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbeležbe i zabeležbe u katastar nepokretnosti su kumulativno postojanje: 1) upisane nepokretnosti; 2) upisanog prethodnika; 3) isprave za upis.

U trenutku podnošenja zahteva za upis, nepokretnost mora biti upisana u katastru nepokretnosti ili može biti upisana istovremeno sa upisom stvarnog prava. Da bi objekat mogao biti prvi put uknjižen potrebno je da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat.Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup.

Upisi u katastar nepokretnosti dozvoljeni su samo protiv lica koje je u trenutku podnošenja zahteva za upis već upisano u katastar nepokretnosti kao imalac prava u pogledu kojeg se upis zahteva ili je predbeleženo kao imalac tog prava (upisani prethodnik). Upis se dozvoljava i protiv lica koje nije upisani prethodnik, ako se uz zahtev prilože isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanog prethodnika. Kad se vrši upis stvarnih prava na novoizgrađenom objektu ne zahteva se postojanje upisanog prethodnika.

Isprava za upis

Upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu privatne ili javne isprave, koja je po sadržini i formi podobna za upis.

Isprava za upis, bilo da je to ugovor o prometu nepokretnosti, ugovor o poklonu, ugovor o razmeni, sudski ili administrativni akt, mora naročito da sadrži:

1) mesto i datum sastavljanja, odnosno overe;

2) označenje nepokretnosti na koju se isprava odnosi prema podacima katastra nepokretnosti (katastarska opština, broj i površina parcele, broj i površina objekta, broj i površina posebnog dela objekta).

3) prezime, ime i ime jednog roditelja, odnosno naziv, prebivalište, odnosno boravište, ili sedište i jedinstveni matični broj građana, odnosno matični broj upisanog prethodnika i lica u čiju korist se upis zahteva;

(4) Isprava za upis mora biti priložena u originalu ili overenoj kopiji ili u drugom obliku propisanom zakonom, a ako je isprava na stranom jeziku uz nju treba dostaviti i overen prevod.

Privatna isprava

Privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu, kao što je ugovor o prometu nepokretnosti, pored opštih uslova koji važe za ispravu za upis, da bi bila podobna za upis, mora:

1) biti sačinjena u pisanoj formi uz overu potpisa lica između kojih se isprava sačinjava, ako posebna forma isprave nije propisana posebnim zakonom;

2) sadržavati izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena (clausula intabulandi). Ako izjava o dozvoli upisa nije sadržana u privatnoj ispravi, odnosno ispravi o pravnom poslu, može biti data u posebnoj ispravi uz overu potpisa lica koje izjavu daje.

Javna isprava

Javna isprava na osnovu koje se može izvršiti upis je odluka suda, drugog državnog organa ili organizacije koja vrši javna ovlašćenja, koji su po zakonu nadležni da donose odluke kojima se odlučuje o pravima, odnosno o drugim činjenicama koje se upisuju u katastar nepokretnosti.

Javna isprava da bi bila podobna za upis mora biti pravnosnažna.

Strana javna isprava, odnosno isprava koja se u državi sastavljanja smatra javnom ispravom, smatra se podobnom za upis, ako je priznata u Republici Srbiji, u skladu sa zakonom.

Podnošenje zahteva za uknjižbu

Ukoliko su ispunjeni uslovi za uknjiženje, neophodno je podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje. Da bi uknjižba bila sprovedena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadrži i poresku klauzulu. A u slučaju da prodavac nije uknjižen kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadrže i svi prethodni ugovori, odnosno ostavinska rešenja.

PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA TELEFONA, STRUJE I INFOSTANA (KOMUNALIJA) SA PRODAVCA NA KUPCA

PTT priključak se prenosi sa prodavca na kupca nakon overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis PTT-a, gde kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata prodavca i kupca.

Prenos prava korišćšenja EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji za prethodni mesec.

Prenos usluga „Infostana“, odnosno komunalija, vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti..