Useljavanje u tuđe stanove – nastanak tzv. zaštićenih stanara
| Od 1944.godine pa nadalje, vlast Druge Jugoslavije kada se politički ustoličila i organizaciono konsolidovala u mestima koja su definitivno oslobođena, kao što je slučaj od oktobra 1944.godine u Beogradu, našla se pred problemom stambenog smeštaja čelnika nove vlasti, nameštenika, boraca kao i raznih drugih kategorija stanovništva, počev od tzv. zaslužnih do običnih građana. Mnoge zgrade i stanovi bili su napušteni, često i oštećeni, ali sve i da su bili useljivi, opet su smeštajni kapaciteti bili nedovoljni. Tada se pristupilo delimičnoj rekviziciji postojećih stanova i kuća tako što su u privatne stanove i kuće, pa i sobe, gde je ocenjeno da ih vlasnici “neracionalno” koriste, useljavani pojedinci i cele porodice u statusu stanara, odnosno nosilaca stanarskog prava, nekad zajedno i sa vlasnikom stana. Odluke o tome, bez obzira na otpor i protivljenje vlasnika (a malo koji vlasnik se u ondašnjoj atmosferi usudio na tako nešto) donosili su po diskrecionom ovlašćenju lokalni državni organi, ali i partijski komiteti, izdajući novim stanarima rešenja o dodeljivanju stanova. Takav status novih stanara podržali su docnije svi zakoni i drugi propisi iz stambene oblasti tako da se i danas u hiljadama privatnih stanova nalaze ti podstanari ili njihovi potomci u svojstvu nosilaca stanarskog prava, odnosno sada zakupaca stana, a vlasnici tih stanova dok god ima u njima tih stanara i bez obzira da li vlasnici lično imaju ili nemaju rešeno svoje stambeno pitanje, ne mogu da ih isele iz svojih stanova i koriste iste za svoje potrebe. Zakonom o raspolaganju stanovima i poslovnim prostorijama od 18. avgusta 1945. Godine (“Službeni glasnik NR Srbije “, br. 25/1945) bilo je predviđeno da niko u Srbiji “ne može imati više od jednog stana za sebe bilo u jednom mestu bilo u više mesta” te da se višak stambenog i poslovnog prostora mora u roku od 15 dana prijaviti stambenim vlastima uz zaprećenje visokom novčanom kaznom. Dato je ovlašćenje stambenim organima (u prvom stepenu: u Beogradu – reonski narodni odbori, a na ostaloj teritoriji Srbije – mesni, odnosno gradski narodni odbori) da radi smeštaja lica koja nemaju stan i radi pravilne raspodele stanova i poslovnih prostorija, mogu raspolagati sa svim stanovima i poslovnim prostorijama u granicama toga zakona “rukovodeći se pri tome mesnim prilikama i bitnim potrebama” (član 1 stav 1.). U vršenju svojih ovlašćenja stambena vlast odlučivala je “po slobodnoj oceni izvedenih dokaza i u duhu socijalne pravde”, sa širokim mogućnostima da oduzima delove stana ili cele stanove, useljava ili preseljava lica u državne ili privatne stanove, meša porodice, zasniva sustanarske odnose, itd. Pravo na dodeljivanje stana ili poslovne prostorije imala su sva ona lica koja su bez svoga stana odnosno poslovne prostorije a imaju dozvolu za stalan boravak u tom mestu. Dodeljivanje prostorija vršilo se “prema stepenu potrebe lica koje ih traži” s tim što je zakon davao prioritet “porodicama sa više dece, ratnim invalidima i pripadnicima Jugoslovenske armije posle demobilizacije”. Useljavanje je vršeno na osnovu pismenog rešenja stambene vlasti kojim je određivana i zakupnina koju useljeno lice (stanar) treba da plaća za dodeljeni mu deo stana. Svi docniji propisi u oblasti stanovanja kako saveznog tako i republičkog ranga, u celosti su verifikovali tako stvoreno stanje u stambenim i poslovnim prostorijama i održali ga do danas (Savezni Zakon o stambenim odnosima (“Službeni list FNRJ”, br.10/1959, prečišćeni tekst u “Službenom listu SFRJ”, br.10/1966 i 32/1968.); republički zakoni o stambenim odnosima (“Službeni glasnik SRS”, br. 29/1973 i docniji); Uredba o upravljanju stambenim zgradama (“Službeni list FNRJ”, br.29/1951). |
| maj 2014. godine |
Iseljenje „zaštićenih“ stanara
| Saveznim Zakonom o stambenim odnosima iz 1959. godine u članu 2. stav 1. propisano je da “građanin koji se uselio u stan na osnovu ugovora o korišćenju stana ili drugog akta koji po važećim propisima predstavlja punovažan osnov za useljenje, stiče pravo da taj stan trajno i nesmetano koristi pod uslovima iz ovog zakona i da saglasno posebnom zakonu učestvuje u upravljanju zgradom (stanarsko pravo)”. Tim zakonom utvrđene su i danas važeće obaveze nosioca stanarskog prava: da uredno plaća stanarinu (zakupninu), da koristi stambene prostorije i zajedničke uređaje sa pažnjom dobrog domaćina prema njihovoj nameni i u okviru kućnog reda, da snosi troškove tekućeg održavanja stana, da snosi deo troškova upotrebe zajedničkih uređaja koji padaju na njegov teret, da izvršava obaveze koje proističu iz njegovog učestvovanja u upravljanju zgradom. Plaćanje simbolične zakupnine čini da je položaj zakupca ovakvog stana veoma povlašćen jer ta zakupnina je uvek bila veoma niska, takoreći materijalno bezvredna, i po pravilu 20-30 puta manja od tržišnih zakupnina. Vlasnik ne može da iseli stanara iz svog stana osim u slučaju kada mu za iseljenje obezbedi drugi stan po osnovu zakupa na neodređeno vreme. Prema članu 41. stav 4. Zakona o stanovanju, stan za iseljenje po veličini, udobnosti i mestu na kome se nalazi treba da odgovara stanu iz kojeg se iseljava stanar, odnosno da mu bitno ne pogoršava uslove stanovanja, s tim što taj stan može da bude i manji ako je odgovarajući u smislu Zakona o stanovanju. “Veličina” stana za iseljenje treba da bude približna veličini stana koji stanar napušta pri čemu bi trebala da se uzme u obzir prvobitna veličina stana odbijajući eventualna proširenja stana nastala docinije od strane samog vlasnika i o njegovom trošku. Tako, ako su 1945. godine dva stanara useljena u privatni stan od 32 kvadrata, koji je danas investiranjem vlasnika dograđen i ima 80 kvadratnih metara, onda vlasnik tim stanarima da bi ih iselio, dovoljno je da obezbedi jednosoban stan od oko 32 kvadratna metra. Parametar “udobnosti” ne bi smeo da se preširoko tumači pa da se stanaru daje za pravo da zahteva istu vrstu grejanja, sličnu strukturu stana i spratnosti stana i dr. Ali bi u opravdane razloge po ovom kriterijumu spadali oni slučajevi kada bi korišćenje novog stana stanaru bitno pogoršavalo i menjalo uslove života, kao što bi bio slučaj da se starim ljudima ponudi da iz stana sa šestog sprata s liftom, presele u stan takođe na šestom spratu ali bez lifta. “Lokacija” tj. mesto nalaženja stana za iseljenje podrazumeva mesnu podudarnost jednog i drugog stana što znači da je dovoljno da se nalaze u istom mestu, ali ne obavezno i u istom delu tog mesta (na primer, kada je reč o Beogradu – za stan na Karaburmi mogao bi se ponuditi stan u Žarkovu). Međutim mogućnost iseljanja stanara na ovaj način, čak i kad bi gore navedeni kriterijumi bili zadovoljeni veoma je sužena zato što se u praksi ne prihvata solucija da vlasnik o svom trošku a za preseljenje stanara, odnosno zakupca, zakupi drugi stan na neodređeno vreme već zahteva da i taj drugi stan bude u vlasništvu istog privatnog vlasnika. Zakon o stanovanju ovakvu soluciju ne isključuje (član 41.) ali, u cilju zaštite stanara, sudovi tumače da bi ovim putem, indirektno, privilegovani stanar mogao biti izigran jer, čim bi prethodni vlasnik prestao da plaća zakupninu vlasniku drugog stana, “njegov” stanar bi se našao u situaciji ili da iseli ili da plaća tržišnu zakupninu, čime bi njegov položaj bio drastično pogoršan u odnosu na ranije stanje. |
( maj 2014. godine)
Pravni položaj tzv. zaštićenih stanara
| Nosilac stanarskog prava odnosno zakupac stana u privatnoj svojini ima pravo da na neograničeno vreme koristi taj stan za stanovanje. Prema postojećim propisima on i članovi njegovog porodičnog domaćinstva, kao i naslednici, mogu doživotno da koriste stan osim u slučaju ako bi došlo do iseljenja na osnovu sporazuma sa vlasnikom ili sudskim putem. On međutim ne može da proširuje krug korisnika stana bez saglasnosti vlasnika stana, izuzev u slučaju kad on ili neko od postojećih stanara zaključi brak ili kad mu se rodi dete. Kao i druge lične službenosti, stanovanje (upotreba stana) vezano je za ličnost titulara, neprenosivo je i traje do njegove smrti ili voljnog iseljenja, odnosno do smrti poslednjeg zakonitog stanara. Ako nosilac stanarskog prava, odnosno zakupac stekne drugi useljiv stan – on je dužan da se u isti preseli zajedno sa svojim članovima domaćinstva, ali on to može izbeći ako mu njegov novodobijeni stan ne odgovara po “veličini, udobnosti i lokaciji”. Obaveza iseljenja odnosi se i na punoletnog člana njegovog porodičnog domaćinstva koji (bilo on bilo njegov bračni drug) stekne useljiv stan kao vlasnik ili zakupac na neodređeno vreme. Ako koji od stanara iseli iz stana, on više nema pravo da se u isti vrati. Tako, udaja je svršen čin (bez obzira koliko će brak trajati kojom se vidno manifestuje volja življenja sa određenom osobom te se uzima da odlazak nakon udaje žene u stan muža, što pretpostavlja zasnivanje nove zajednice i domaćinstva, rađanje dece i zajedničko stanovanje, predstavlja iseljenje iz stana, uz primenu načela “Ad iura renuntiata non datur regressus” (prava kojih se neko odrekao ne mogu mu se povratiti). U zakonodavstvu i sudskoj praksi kao presudan datum nakon koga se više ne može sticati stanarsko pravo na stanu u privatnoj svojini uzima se 29. juli 1973. godine kada je stupio na snagu republički Zakon o stambenim odnosima (“Službeni glasnik SRS”, br.29/1973), a definitivno prestala ingerencija saveznog zakonodavca u stambenoj oblasti. Prema praksi Vrhovnog suda Srbije, lice koje je kao član porodičnog domaćinstva stanovalo sa nosiocem stanarskog prava u stanu u privatnoj svojini, pa se iz istog iselilo i tako izgubilo svojstvo člana porodičnog domaćinstva i korisnika dotadašnjeg stana, vraćanjem u stan i zajedničkim stanovanjem sa nosiocem stanarskog prava posle 29. jula 1973. godine ne stiče svojstvo člana porodičnog domaćinstva i korisnika stana u smislu Zakona o stambenim odnosima. Tako, u odluci Vrhovnog suda Srbije Rev. 695/91 od 5. juna 1991. godine navodi se: “U ovom slučaju sporni stan je vlaništvo tužilje, a tuženi je iseljenjem iz tog stana u aprilu mesecu 1968. godine i preseljenjem u stan koji je dobila njegova tadašnja supruga i za njega i za njihovu decu, izgubio svojstvo korisnika stana I člana porodičnog domaćinstva svoje majke. Prema tome, pošto je tuženi u sporni stan, koji je vlasništvo tužilje, vratio se posle 29. jula 1973., dakle za vreme važenja Republičkog zakona o stambenim odnosima po kome se na stanu u privatnoj svojini više nije moglo sticati stanarsko pravo, zahtev za iseljenje tuženog iz spornog stana imao se raspraviti na osnovu imovinskog prava, a ne po zakonu o stambenim odnosima kako su to pogrešno zaključili nižestepeni sudovi”. Nekad sudovi pogrešno tumače da vlasnik stana može tražiti iseljenje samo titulara prava (nosioca stanarskog prava, odnosno zakupca) a ne i članova njegovog porodičnog domaćinstva koji steknu stan: “Tužilac je ovlašćen po samom ugovoru o korišćenju stana kao jedna od ugovornih strana, da traži iseljenje nosioca stanarskog prava sa kojim je u ugovornom odnosu, a ne i iseljenje članova porodičnog domaćinstva koji se nalazi van ugovornog odnosa. Kako u konkretnom slučaju tužilac, kao vlasnik stana, nije tražio iseljenje nosioca stanarskog prava, a čije iseljenje po zakonu jedino i može da traži (sada zakupca stana) u kom slučaju bi se tek tad isti odnosio i na sva ostala lica koja koriste stan u bilo kom svojstvu, već je njegov zahtev usmeren na iseljenje tuženih, to tužilac nije aktivno legitimisano da traži njihovo iseljenje. Prava i obaveze tuženih kao članova porodičnog domaćinstva, su u odnosu na prava i obaveze nosioca stanarskog prava akcesorne prirode – dele sudbinu nosioca stanarskog prava u korišćenju stana, te samo u slučaju da zahtevom vlasnik traži iseljenje nosioca stanarskog prava, sada zakupca, taj zahtev bi imao pravno dejstvo i prema člnovima porodičnog domaćinstva. Samim tim, tužilac ima samo “golo pravo svojine” na spornom stanu dok god postoji stanarsko pravo, odnosno sada zakup, koji se štiti zakonom i tužilac može ostvarivati samo ona prava koja su i utvrđena zakonom.” (iz obrazloženja pravnosnažne presude Petog opštinskog suda u Beogradu P.2613/94 od 26. septembra 1996. godine). Ovakvo shvatanje nema uporišta u važećem Zakonu o stanovanju i drugim propisima, a uz to je protivno starom pravilu “Qui potest maius, potest et minus” (ko može veće može i manje). U suprotnom, zakupac – nosilac stanarskog prava, bi mogao da “prima” i “otpušta” stanare kad hoće, koga hoće i koliko hoće, a vlasnik ga u tome ne bi mogao kontrolisati niti sankcionisati njegovo ponašanje, i još, što je očitije, korisnik – član porodičnog domaćinstva nosioca stanarskog prava, koji bi kupio pet stanova mogao bi “iz inata” da i dalje ostane u prvobinom stanu a vlasnik, bez obzira na sopstvenu stambenu situaciju, ne bi imao pravnih mogućnosti da ga iseli iz stana što bi bio svojevrstan apsurd. Sklonost sudova da pružaju naročitu zaštitu nosiocu stanarskog prava proističe iz davnašnjeg shvatanja stanarskog prava kao jednog od egzistencijalnih socijalnih prava, kojem je u praksi pridavan takav značaj kao da se radi o aposolutnijem pravu od prava svojine. Tako u jednoj odluci iz 1963. godine Savezni sud ističe: “Svaki spor o prestanku stanarskog prava nije prema tome, čisto imovinskopravni spor nego je istovremeno spor po jednom odnosu koji ima neposredan socijalni značaj pa treba stoga ispitivati i ocenjivati uzroke i razloge koji su po zakonu potrebni i dovoljni da prestane zakonom stečeno stanarsko pravo” (Odluka Saveznog suda Jugoslavije Gzz. 21/63 od 22. maja 1963). Činjenica je da je nosilac stanarskog prava u odnosu na stan, imao širu i potpuniju zaštitu nego sam vlasnik tog stana. S druge strane, elastičnost stanarskog prava omogućavala je da se to pravo vremenom proširuje i na druga lica tj. članove porodičnog domaćinstva nosioca stanarskog prava a taj krug lica je veoma širok: počev od dece nosioca stanarskog prava (bračne, vanbračne, usvojenika, pastorčadi) do roditelja, bračnih drugova tih lica, braće i sestara kao i potomaka i drugih lica koje je nosilac stanarskog prava na osnovu zakona ili sudske odluke dužan da izdržava. Vlasnik (i njegovi potomci) nije mogao pratiti brzinu i raznolikost tih promena u svom stanu da bi se eventualno usprotivio neosnovanom proširenju kruga korisnika stana. |
| maj 2014. godine |
Pravni položaj vlasnika neuseljivog stana
Kako rešiti problem tzv. neuseljivih stanova
| 5. Kako rešiti problem tzv. neuseljivih stanova U ovom slučaju država je, očigledno, uzurpirala privatno vlasništvo na stanu, podvodeći ga pod jednu vrstu svojevrsne eksproprijacije i decenijama neopravdano onemogućila vlasnike da koriste svoje stanove u punom ekonomskom smislu, bilo za stanovanje bilo za tržišno izdavanje (stav da su vlasnici tzv. neuseljivih stanova pogođeni eksproprijacijom, a ne običnim ograničenjem svojine izložen je u članku mr.Nine Planojević: “Vraćanje pune svojine vlasnicima tzv. neuseljivih stanova u Srbiji, Crnoj Gori i Republici Srpskoj”, objavljenom u časopisu “Pravni život”, br.10/2000, str.189-207. Kopaonik-2000). U prilog toga govori i činjenica da je u Zakonu o stanovanju Republike Srbije propisana obaveza opština da do 31. decembra 2000. godine obezbede stanove za preseljenje nosilaca stanarskog prava, odnosno zakupaca, na stanovima u svojini građana. Propisano je (član 42. stav 1. Zakona o stanovanju) da bi tako bili vraćeni stanovi samo onim vlasnicima koji su ih stekli kao useljive pre 26. decembra 1958. godine tj. pre stupanja na snagu Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta. To znači da to pravo ne bi sledovalo licu koje je nakon 26. decembra 1958. godine kupilo takav stan kao neuseljiv što je proizašlo iz stava zakonodavca da je kroz prodaju došlo do komercijalizacije ovog prava čime je ono izašlo iz postojećeg stambeno-svojinskog režima te da bi davanjem ovog prava novom vlasniku – isti neopravdano profitirao u odnosu na prvog vlasnika koji je uistinu oštećen. Bez obzira što u ovome ima istine, mišljenja smo da država mora razrešiti veoma komplikovane, delikatne i često konfliktne odnose između vlasnika privatnih stanova i njihovih stanara tako što bi njihov pravni odnos počela posmatrati kao običan obligacioni i tržišni odnos i bez oštećenja prava trećih lica. Država nije ispoštovala navedeni rok za iseljenje nosilaca stanarskog prava iz privatnih stanova koji je sama dala. Sredstva za tu namenu trebalo je pribaviti od otkupa stanova, a kao što je poznato sredstva od otkupa ne samo da su bila minimalna već su se i usled inflacije obezvredila i istopila tako da tih sredstava praktično i nema. Obveznik izgradnje novih stanova je opština koja, imajući u vidu njenu finansijsku moć i nemoć ne može sama udovoljiti toj obavezi. Ograničavajući faktor je sadržan i u odredbi stana 2. člana 42. Zakona o stanovanju, po kojoj stan za preseljenje nosioca stanarskog prava treba da bude odgovarajući, tj. da po veličini, udobnosti i lokaciji ne odstupa od stana iz kog se iseljava nosilac stanarskog prava. Kad se sve ovo uzme u obzir, uz činjenicu da je rok za iseljenje nosilaca stanarskog prava iz ovih stanova sa 1995. Bio produžen na 2000. godinu, a i da je ovaj krajnji rok protekao pre više od deset godina, očigledno je, prema tom stanju stvari, da će vlasnici privatnih stanova i nosioci stanarskog prava još čekati realizaciju ove namere zakonodavca. Pitanje razrešenja pravnih odnosa između vlasnika privatnih stanova i stanara u njihovim stanovima spada u kompleks pitanja koja se tiču svojinskih odnosa i restitucije vlasničkih prava. Jer, ovde se radi o oduzimanju od strane države ovlašćenja privatnog vlasnika i nanošenju dugogodišnje štete i nepravde tom vlasniku, s tim što je problem unekoliko i teži od restitucije u drugim slučajevima, jer mora biti rešeno i pitanje stanara u tim stanovima (zakupaca) koji su bez svoje krivice dovedeni u situaciju u kojoj jesu, ali koji, isto tako, nemaju nameru da dobrovoljno i dobročino izrađu iz tih stanova. I ovde bi restitucija vlasničkih ovlašćenja trebala da se bazira u prvom redu, na vraćanju nekretnina vlasnicima na korišćenje, uspostavljanjem punih vlasničkih ovlašćenja nakon iseljenja stanara tj. zakupaca u druge odgovarajuće stanove koje bi morala da obezbedi država, kao i eventualno obeštećenjem vlasnika za period u kome su im puna vlasnička ovlašćenja bila oduzeta. Ima mišljenja da bi vlasnici neuseljivih stanova, s obzirom da se u njihovom slučaju radi o specifičnom eksproprisanju svojine vlasniku stana, po Zakonu o eksproprijaciji imali pravo na naknadu bar u vidu isplate tržišne zakupnine za sve to vreme, i to od strane države, a ne od stanara (mr.Nina Planojević: Ibidem, str.195). Prema sadašnjem stanju stvari, vlasnici i stanari ništa ne mogu sami da izmene i da prevaziđu konflikt protivrečnih interesa koji je među njima prisutan desetinama godina. Pri tome, ne mogu se objektivno ni jedni ni drugi kriviti za situaciju u kojoj se nalaze. Za vlasnike privatnih a sada neuseljivih stanova postoje samo dva rešenja: da se stanari isele a njima predaju na dalju neograničenu upotrebu njihovi uzurpirani stanovi, ili ako već nema mogućnosti da se stanari isele da se, od strane države ili neposredno od strane vlasnika obavežu na plaćanje tržišne zakupnine s obzirom da je sadašnja kirija izuzetno niska. Za stanare, pak, rešenje je da ostanu u sadašnjim stanovima ili da dobiju od nekog (države) druge odgovarajuće stanove. Prema tome, vlasnici privatnih stanova i kuća u kojima stanuju lica sa stanarskim pravom, odnosno sa zakupnom na neodređeno vreme, žrtve su konfiskatorske politike države prema privatnom vlasništvu nakon Drugog svetskog rata. Ta lica imaju pravo na punopravno vlasništvo tj. da im se vrate puna vlasnička ovlašćenja na toj imovini. To ne znači da sadašnji stanari tih stanova i kuća treba da ispaštaju zbog toga gubitkom stanova, već država kao glavni i jedini promoter te zaplene, kao što im je svojevoljno i bez pitanja vlasnika dala na upotrebu tuđu imovinu, isto tako treba sada o svom trošku da reši ovaj problem, odnosno da za njih obezbedi odgovarajuće stanove. Vraćanje tih objekata vlasnicima država treba da izvrši bez ikakvih prostornih i vremenskih ograničenja što znači da svim sadašnjim vlasnicima tzv. neuseljivih stanova i kuća, bez obzira kada su stekli to vlasništvo, treba vratiti u posed te objekte oslobođene bilo kakvih tereta i prava trećih lica. Alternativa je rešenje da se sa odnosa privatni vlasnik – stanar, skine paska države i taj odnos tretira kao svaki privatni obligaciono-pravni odnos u kom bi učesnicima bilo prepušteno da svojom slobodnom voljom ugovaraju uslove stanovanja u skladu sa svojim mogućnostima, potrebama i stanju na tržištu stanova. U svakom slučaju, u širi okvir denacionalizacije spada i ovo pitanje koje je za hiljade privatnih vlasnika, i pored proteka desetina godina, kao i nakon otpočinjanja procesa restitucije i donošenja Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju (2011), i dalje nerešeno i veoma bitno i aktuelno. |
| (maj 2014. godine) |
Predlog zakonskog rešenja
| Polazeći od toga da da je i vlasnicima tzv. neuseljivih stanova oduzeto od strane države, bez njihove volje i bez naknade, jedno imovinsko pravo (pravo stanovanja i/ili pravo ubiranja kirije za svoj stan), umesno je da se i zahtevi tih lica reše u procesu denacionalizacije, ili posebnim propisom izvan nje. Korisnicima tih stanova treba dozvoliti pravo otkupa stanova u određenom roku, pri čemu bi ugovor o otkupu zaključili stanar i država kao zakonski zastupnik vlasnika (sa ovlašćenjem da prodaje tuđe država već nastupa kod privatizacije društvenih preduzeća). Stanar bi cenu stana mogao da plati jednokratno ili u više rata. Vlasnik stana ne bi mogao da se protivi toj prodaji, a imao bi pravo na naknadu od države, u vidu druge nekretnine ili u državnim obveznicama, kao i svi drugi titulari restitucije. Ukoliko korisnik stana ne bi podneo zahtev za otkup, vlasniku stana vraćaju se puna vlasnička ovlašćenja, između njih se uspostavlja klasični građanskopravni odnos zakupca i zakupodavca sa određenim zaštitinim periodom u kom ne bi bio dozvoljen otkaz ugovora o zakupu. U nastavku se daje predlog zakonskih rešenja za ta pitanja. Dakle, u osnovi ovog predloga je zadovoljavanje interesa kako zaštićenog stanara, tako i vlasnika stana. Prvom se daje mogućnost da pod istim uslovima, kao i svi drugi građani, izvrši otkup privatnog stana u kom stanuje, a vlasniku tog stana se isplaćuje obeštećenje iz sredstava otkupa. Ukoliko zaštićeni stanar (korisnik stana) ne podnese zahtev za otkup u datom roku, odnos između njega i vlasnika stana se transformiše u klasičan obligacionopravni odnos, gde prvi ima položaj zakupca a drugi zakupodavca, a zakupnina se formira slobodno u skladu sa stanjem na tržištu stanova. Naknada za stanove sa stanarskim pravom Član 1 Pri Ministarstvu finansija Republike Srbije osniva se Fond za obeštećenje, kao posebna državna organizacija, sa svojstvom pravnom lica….. Član 2. Na stanovima u privatnoj svojini na kojima su sadašnji korisnici stekli stanarsko pravo na osnovu propisa iz člana .., odnosno odluka akata i radnji iz člana … ovog zakona, korisnici stanova imaju pravo otkupa a vlasnici tih stanova pravo na naknadu od Fonda za obeštećenje. Član 3. Korisnik stana iz člana 2. ovog zakona ima pravo da u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona Fondu za obeštećenje podnese zahtev za otkup tog stana. Fond za obeštećenje kao prodavac i korisnik stana kao kupac zaključuju, u roku od tri meseca od podnošenja zahteva za otkup, ugovor o prodaji stana pod uslovima propisanim Zakonom o stanovanju. Plaćanje cene može se ugovoriti jednokratno ili u više rata, prema izboru kupca. Ako kupac plaća cenu u više rata, prva rata iznosi najmanje 10% od utvrđene vrednosti stana i dospeva za naplatu u roku od 15 dana od zaključenja ugovora. U slučaju da Fond odbije zahtev za otkup stana ili ne zaključi ugovor o prodaji u roku iz stava 2. ovog člana, korisnik stana ima pravo da se za ostvarenje svog prava tužbom obrati sudu, čija pravnosnažna odluka o usvajanju tužbenog zahteva zamenjuje ugovor o prodaji stana. Fond za obeštećenje, odnosno sud, dužan je u roku od 15 dana od dana podnošenja zahteva za otkup stana ili tužbe iz stava 5. ovog člana, da obavesti o tome vlasnika stana. Vlasnik stana ne može da se protivi otkupu stana, ali ima pravo da zahteva da se na stanu, za slučaj dalje prodaje tog stana od strane kupca, ustanovi njegovo pravo preče kupovine, koje Fond, odnosno sud, unosi u ugovor o prodaji, odnosno u sudsku odluku i koje pravo može da se zabeleži u javnoj knjizi u koju se upisuju prava na nepokretnostima. Član 4. Pravo na naknadu, kao i visinu naknade vlasniku stana iz člana 2. ovog zakona, u slučaju otkupa tog stana od strane korisnika stana, utvrđuje rešenjem Fond za obeštećenje u roku od mesec dana od zaključenja ugovora o prodaji stana Visina naknade iz stava 1. ovog člana zakona utvrđuje se prema današnjoj građevinskoj vrednosti stana, uzimajući u obzir njegov položaj i pogodnosti, na način predviđen propisima o utvrđivanju vrednosti stana kod otkupa. Iznos naknade isplaćuje se vlasniku u obveznicama, u skladu sa ovim zakonom, s tim što 20% utvrđene vrednosti dospeva za naplatu u roku od šest meseci od dana pravnosnažnosti rešenja iz stava 1. ovog člana. Član 5. Ako korisnik stana iz člana 2. ovog zakona ne podnese u roku iz člana 3. stav 1. ovog zakona zahtev za njegov otkup, po proteku tog roka vlasniku stana se po sili zakona vraćaju vlasnička ovlašćenja koja je imao pre useljenja korisnika u stan, što podrazumeva da korisnik stana i članovi njegovog domaćinstva stiču na predmetnom stanu status zakupca na neodređeno vreme, a vlasnik stana položaj zakupodavca, sa pravom da svoje međusobne odnose slobodno uređuju u skladu sa uslovima na tržištu stanova. Kod utvrđivanja visine zakupnine, vlasnik stana dužan je da se drži okvirnog nivoa cena zakupnina na tržištu stanova za izdavanje i ne može korisniku stana otkazati zakup pre isteka dve godine od proteka roka iz člana 3. stav 1. ovog zakona. Ako zakupac i vlasnik stana ne mogu postići dogovor oko zaključenja ugovora o zakupu, jedan ili drugi mogu se tužbom obratiti nadležnom sudu čija pravnosnažna odluka o usvajanju tužbenog zahteva zamenjuje ugovor o zakupu stana. |
| (maj 2014.godine) |
Niš: Zaštićeni stanari bez zaštite
(Izvor: Novinska agencija Beta – Zoran Kosanović)
april 2010.
Nišlijka Lenjina Popović još od 1946. godine živi u stanu koji nije njen, ima status zaštićenog stanara i sva zakonska prava da u tom stanu i ostane. Stan u Nišu u nacionalizovanoj kući njeni roditelji dobili su od države posle nacionalizacije po završetku Drugog svetskog rata. “Moji roditelji su bili komunisti, ne “komunjare”, oni su bili radnici. Ja sam dete niške kaldrme”, kroz suze priča Lenjina.
Ona, tako, živi u stanu sa pravom doživotnog korišćenja. Vlasnik stana, posle nacionalizacije, i dalje ima pravo vlasništva nad stanom, ali ne može da iseli Lenjinu. Sa druge strane, zaštićena stanarka vlasniku treba da plaća zakup stana koji joj određuje opština.
“Imam probleme sa gazdom. Dok je bio stari gazda, sve je bilo u redu, ali su problemi počeli sa njegovim zetom. Šest godina ja njemu šaljem stanarinu koju opština određuje, ali on mi taj novac vraća, kaže da je to za njega “sića” “, kaže Lenjina pokazujući uplatnice za stanarinu.
U stanu u kojem se oseća vlaga, sav nameštaj pokriven je najlonom, a na plafonima i zidovima vidljivi su tragovi vode. Zaštićena stanarka Lenjina navodi da sa gazdom ne može da nađe rešenje za adaptaciju stana. Stan iznad njenog je zaključan, prazan, prozori su otvoreni, a iz njega je par puta poplavljen i njen stan. “Ne znam šta da radim, nikoga nema da mi pomogne”, rekla je ona.
“Zaštićeni stanar” iz Niša jedan je od 40.000 koliko se procenjuje da ih ima u Srbiji, a koji strepe za svoju budućnost jer država, pokušavajući da ispravi posledice nekadašnje nacionalizacije, otvara nov problem sa ljudima koji žive u nacionalizovanim stanovima. Prema ocenama udruženja koja okupljaju vlasnike nacionalizovane imovine, problem zaštićenih stanara trebalo bi da reše opštine koje treba da zbrinu korisnike stanova u privatnoj svojini.
Opštine su od 1992. godine rešile samo stotinak slučajeva, vrativši stanove malom broju vlasnika. U niškoj Upravi za imovinu i inspekcijske poslove grada tvrde da je rešen izuzetno mali broj problema zaštićenih stanara jer grad nema dovoljno stanova koje bi mogao da ustupi stanarima nekada nacionalizovanih kuća i zgrada. “Do sada je 105 vlasnika privatnih stanova u kojima žive zaštićeni stanari u Nišu podnelo zahtev”, kaže pomoćnik načelnika Jadranka Stevanović. Stanarsko pravo u stanovima u svojini građana ustanovljeno je na osnovu ranijih zakonskih propisa, Zakona o raspolaganju stanovima i poslovnim prostorijama iz 1945. godine, Zakona o stambenim odnosima FNRJ iz 1959. godine i Zakona o stambenim odnosima SR Srbije iz 1973. godine. Zaštićeni stanari tvrde da od 1945. do 1990. godine, kada su drugi građani u svojim radnim organizacijama konkurisali i dobijali stanove u društvenoj svojini, oni koji su živeli u nacionalizovanim stanovima i imali stanarsko pravo, nisu mogli da konkurišu za društvene stanove jer se smatralo da je njihovo stambeno pitanje rešeno. Zakonom o stanovanju 1992. godine nosiocima stanarskog prava na društvene stanove omogućen je otkup stana čime su postajali vlasnici stanova.